台電後山埤案 公辦都更案
捷運後山埤站旁、台電持有逾半土地之公辦都市更新招商草案。整合度 81.44%。
01投標決策參考
- 後山埤捷運站約120公尺，草案並定位為TOD第一級場站核心區，具交通與產品定位優勢。
- 台電持有土地約53.51%，且私有土地同意面積達94.67%，整體整合已有相當基礎。
- A、B、C基地與道路用地具分區產品規劃空間，並有公益設施、店鋪與租賃住宅等明確需求。
- 管理服務費6億5,149萬元，另有智慧能源與增建補貼等多筆不得提列共同負擔支出。
- 跨多種使用分區、道路變更、TOD與70%開挖率均涉及後續審議，容積與工程條件尚未定案。
- 台電分回棟須分棟、獨立管理並配置智慧能源設備，產品、機電與長期營運約束較高。
- 正式公告版本、投標日期與各審查時程尚未公布。
- 公有土地94㎡與表1公有持分164.84㎡的統計口徑需由主辦機關釐清。
- 各分區法定基準容積率、獎勵核定值及70%地下開挖率均待確認。
- 共同負擔承諾比率接近37.14%上限時的成本吸收能力仍須完整財務試算。
- 未同意權利人僅有總量，未提供可供逐戶策略使用的名單與原因。
本案的區位與既有整合度具優勢，但正式招商期程、容積審議與多筆不可共負支出尚未定案，應先完成版本差異與財務壓力測試。
- 需求書與申請須知目前均為民國115年7月草案，正式權利義務仍以公告定稿為準。
- 基地9,875㎡、56筆土地；台電持有5,284㎡，私有土地同意面積9,192.97㎡。
- 決策重點不是單一共同負擔分數，而是分回承諾、不可共負成本、審議不確定性與資金時程的聯合壓力。
03基地概述
| 權屬 | 面積 (㎡) | 比例 | 管理機關 |
|---|---|---|---|
| 國有 | 44.8 m² (約 13.6 坪) | 0.45% | 財政部國有財產署、臺北市政府工務局新建工程處 |
| 市有 | 120.0 m² (約 36.3 坪) | 1.22% | 臺北市政府財政局、捷運工程局、工務局新建工程處 |
| 私有 | 9,710.2 m² (約 2,937 坪) | 98.33% | 私地主 167 人 |
基地位於南港區萬福里、後山埤站旁，包含A、B、C基地及道路用地，跨住宅、商業與道路分區。
- 實際面積與地界以地政登記、實測及鑑界為準；236、249、250、264-2是否涉及部分道路用地待分割確認。
- D為預定都市計畫變更範圍，與A／B／道路用地重疊，並非第四塊互斥基地；實際地界與分區仍以主管機關審定為準。
- 基地總面積9,875㎡；A基地4,197㎡、B基地4,136㎡、C基地517㎡、道路用地1,025㎡。
- A 22筆／4,197㎡、B 22筆／4,136㎡、C 2筆／517㎡；D重疊範圍42筆／8,531.80㎡。
- 跨分區及道路用地變更會直接影響可建量、工程分期與審議時程，須以正式都計與地籍資料建模。
- 決策模型應分開記錄既有A／B／C基地、更新單元內道路用地與D都計變更範圍，避免重複計算面積。
A／B／C／D基地定位
| 範圍 | 面積 | 地號數 | 定位 |
|---|---|---|---|
| A基地 | 4,197㎡ | 22筆 | 既有基地分區 |
| B基地 | 4,136㎡ | 22筆 | 既有基地分區 |
| C基地 | 517㎡ | 2筆 | 既有商業基地；相鄰土地若納入時才擴充 |
| 道路用地 | 1,025㎡ | 10筆 | 更新單元內道路用地 |
| D範圍 | 8,531.80㎡ | 42筆 | 擬辦；由部分A、B及道路用地構成，與A／B／道路重疊，並非第四塊互斥基地 |
判讀重點：D為預定都市計畫變更範圍，由部分A、B及道路用地構成，與既有分區重疊；不是第4塊互斥基地。實際面積、地界及變更後分區以地政測量與主管機關審定為準。
04整合現況
私有 167 戶，已同意 136 戶 (81.44%)
截至民國114年6月30日，私有土地同意面積94.67%、所有權人同意81.44%；合法建物同意面積93.53%。
- 統計範圍排除公有2人及164.84㎡；未同意總數僅由總量相減，不得推定個別名單。
- 意願官方統計以民國114年6月30日彙總表為準；意願比例不等同法定同意門檻已達成。
- 私有土地同意9,192.97㎡／9,710.16㎡；所有權人136／167人；合法建物133／144人。
- 土地清冊56列、建物清冊134列、意願明細168列；另整理5個公有／國營單位函復。
- 人數同意率低於面積同意率，後續整合應先取得逐戶原因與權利價值分布，避免以總量替代個案策略。
- 附件意願明細168列與官方私有地主167人口徑不同；建物面積另有三種總量，均須保留待核對而不得自行統一。
清冊與所有權人更新意願
136／167人
9,192.97㎡
133／144人
11,797.73㎡
| 公有／國營單位 | 涉及地號 | 函復狀態 |
|---|---|---|
| 財政部國有財產署北區分署 | 230地號國有持分 | 原則依都市更新條例第46條參與；報核時仍須重新檢視有無利用計畫以評估參與意願 |
| 臺北市政府財政局 | 227-1 | 尚無開發利用計畫；待都發局依公有土地處理原則函詢時再評估回復 |
| 臺北市政府捷運工程局 | 257-1、638-1、639、640-2 | 257-1、639原則參與；638-1、640-2正辦理撤銷徵收、產權尚有爭議，暫無法表明參與意願 |
| 臺北市政府工務局新建工程處 | 262持分1/12、631持分30/100、634全部、635持分1/12 | 依都市更新條例第46條參與都市更新 |
| 台灣電力股份有限公司 | 本案16筆土地及地上建物 | 董事會同意由住都中心以公辦都更推動，並以權利變換方式實施 |
清冊摘要：土地清冊56列、建物清冊134列、私有意願明細168列；統計基準日為民國114年6月30日。
待核對：附件6明細168列，但正文表2私有土地所有權人口徑為167人；不以列數取代正式統計。 附件2-1的134列建物樓地板面積加總為12,614.06㎡；1.3.2正文為12,613.93㎡，表2為12,613.84㎡，三者不一致，網頁並列並標待核對。 意願比例不等同法定同意門檻已達成。
05鄰地特殊議題
相鄰土地是否納入更新單元仍待整合及主管機關審定；不得由總量資料推定個別未同意戶。
相鄰土地是否納入仍待整合及主管機關審定；納入時將擴充C基地並增加店鋪與補貼義務。
- 無論相鄰土地最終是否納入，相關整合與設計費用均由出資人負擔，不得向中心求償。 §3.5.9
- 相鄰638、638-1、638-3、640-2地號共1,248㎡；納入時擴充C基地、至少8間店鋪並負擔16戶增建補貼。
- 相鄰整合應設定清楚的決策期限與退出條件，以免拖累主案設計及報核。
- 無論是否納入，整合、設計、監測及防護成本均由出資人負擔；共同負擔比率承諾不得因範圍變動而調整。
相鄰土地整合：決策時點與兩種情境
範圍：638（1,127㎡）、638-1（7㎡）、638-3（96㎡）、640-2（18㎡），合計1,248㎡；目前尚未納入；須整合並經主管機關審定。
- 契約日起30日內提出相鄰土地整合計畫送中心確認
- 契約日起90日內辦理整合作業並至少召開1場鄰地協調會
- 協調會後30日內得提出意願書及地主分配分析，報中心同意調整範圍
| 議題 | 需求／責任 | 成本歸屬 |
|---|---|---|
| 若納入 | C基地擴充；至少8間地面層原位次店鋪；16戶增建補貼共960萬元 | 由出資人負擔，不得列共同負擔。 |
| 若不納入 | 施工期間辦理鄰地建物監測及防護 | 由出資人負擔，不得列共同負擔。 |
最新調查：民國115年3月18日至5月7日針對638、638-3地號，土地人數／面積意願為52.08%／47.04%，合法建物人數／面積為53.19%／46.92%；範圍與112年調查不同，不得直接比較。
待核對：鄰地建物面積正文7,165.72㎡、附件清冊6,623.57㎡，兩者不一致。共同負擔比率承諾不得因範圍變動而改變；整合、設計及相關費用不論最終是否納入，均由出資人負擔且不得向中心求償。
06容積獎勵組合
基準容積率 —%，財務模擬基準採都更獎勵 —% + 防災 —%
| 獎勵類別 | 適用 | 申請項目 / 估算 |
|---|---|---|
| 都市更新／危險建物等獎勵 | ✓（不確定） | 忠孝東路六段2至20號建物結構安全性能未達最低等級之獎勵申請。, 捐贈公益設施之獎勵申請，實際值及經費待審議核定。, 協助取得及開闢公共設施用地之獎勵或依都市更新條例第66條辦理。, 提供經費予臺北市都市更新基金之獎勵申請。, 既有合法建物屋齡、無電梯或停車位不足之獎勵申請。, 防災型都市更新細部計畫獎勵申請，需先完成耐震能力鑑定。 |
| TOD及公益設施獎勵 | ✓（不確定） | TOD第一級場站核心區之△D4回饋公益設施空間獎勵申請。 |
| 綠建築獎勵 | ✓（不確定） | 綠建築黃金級始可爭取8%獎勵；銀級無此獎勵。 |
草案要求至少爭取基準容積80%之容積獎勵，且總容積目標達基準1.8倍、上限2倍；實際值均待審議。
- 危險建物、公益設施、公共設施用地、更新基金、防災型都更、TOD及綠建築均屬得申請或應辦事項，不等於已核准。
- 綠建築需達黃金級始得爭取8%獎勵；銀級無該獎勵。
- 財務模型應至少建立保守、目標與上限三種容積情境，不得直接把1.8倍或2倍當確定可建量。
07分回需求
位置：臨忠孝東路六段之獨棟住宅大樓
房型：以46㎡一房與約16至17坪二房為主
形式：國營事業（台電）住宅分回；非國有土地持分
須分棟、獨立進出口、分梯管理；智慧能源設備約4,800萬元由出資人負擔且不得提列共同負擔。
公有分回建物應併同基地位置停車位並便於分管。
公有土地分配原則不超過應分配價值；不足最小分配單元時原則領取差額價金。
一樓原所有權人具原位次店鋪優先分配權；各人及全體實分配價值原則受110%管制。
店面保留：31 戶（A基地至少10間、B基地至少21間）
提供房型：約23至25坪, 約27至30坪, 約36至40坪
分回需求同時涵蓋公有持分、台電獨立租賃住宅棟、私地主原位次店鋪與多元住宅坪型，產品條件高度分眾。
- 台電分回住宅分棟、獨立進出口與分梯管理；住宅產品以46㎡一房及約16至17坪二房為主。 §3.3.1
- 現有基地一樓店鋪需求A至少10間、B至少21間；另有5件超額選配需求及71戶增建補貼。
- 台電分回棟的獨立管理、智慧能源設備與出租定位，應與產品、機電及長期營運配置同步驗證。
- 台電智慧能源設備約4,800萬元、現有基地補貼4,260萬元，均由出資人負擔且不得列共同負擔，須獨立列入成本敏感度。
分回需求決策表
| 權利人／類型 | 核心分回需求 | 成本與控制 |
|---|---|---|
| 通案選配 | 領取現金補償／分配更新後房地及車位／權利金；建物應併同基地車位且便於分管 | 個人與全體實配價值原則皆≤110%；超額須中心同意且不得影響他人 |
| 公有管理機關 | 原則不逾應分配價值；剩餘權值未達一最小分配面積單元（含車位）時，原則領差額價金。 | 撥付期限與金額依臺北市都更及爭議處理審議會結果。 |
| 台電 | 原則集中於臨忠孝東路六段的獨棟住宅大樓，並成立獨立管委會對外出租經營。；分棟、獨立出入口及分梯管理；主力為46㎡一房、16至17坪二房 | 智慧能源設備約4,800萬元，由出資人負擔且不得列共同負擔 |
| 私地主 | A基地至少10間、B基地至少21間；住宅約23至25、27至30、36至40坪；原位次店鋪優先選配 | 現有基地31間店鋪需求；71戶增建補貼共4,260萬元 |
超額選配個案：共5案；未達最小住宅單元或不足原專有面積時，得在110%總量管制下補足、領補償／權利金或提出超額選配；需求不等於已配定。
估價界線：附件18更新前權利價值僅為委託估價資料；實際以事權階段領銜估價師方案為準。
08公益設施回饋
捐贈：區民活動中心及社區式長照機構 · 捐贈對象：無償登記為臺北市所有
| 項目 | 坪數 |
|---|---|
| 區民活動中心（含里辦公處10坪） | 100 坪 |
| 失智症團體家屋（600㎡以上） | 181.5 坪 |
均規劃於A基地；實際位置、面積及經費仍待審議核定。
A基地需設100坪區民活動中心（含10坪里辦公處）及600㎡以上失智症團體家屋，並無償登記為臺北市所有。
- 公益設施不得設於橋孔或地下室，需有獨立出入口；長照機構應位於地面層至3樓以下。
- 活動中心另有空調、低舞台、音響、廁所、茶水間與里辦公處獨立水電錶等要求。
- 公益設施會占用可售／可分回樓地板面積並增加專用機電及管理界面，應納入量體與成本模型。
09都市設計指引
| 結構選項 | 原則採SRC |
- 現行地下開挖率說明為55%，擬經都市設計審議爭取放寬至70%；並非既定核准值。
- D基地南北街廓整併後，至少留設4公尺帶狀開放空間供東西向人行串連。
- 玉成街153巷部分路段擬由6公尺拓寬為8公尺，涉及道路／住宅區變更。
- D基地及C基地原則各設1處車道出入口；地下室以停車及機電空間為主。
- 建材設備至少第二級；公益設施與台電分回棟另有獨立出入口及機電管理要求。
都市設計涉及70%地下開挖率爭取、4公尺人行串連、巷道拓寬、車道配置及SRC等要求，均需與審議及工程可行性同步檢核。
- 70%地下開挖率為擬經都市設計審議爭取的放寬值，不是現況法定權利。
- 玉成街153巷連接忠孝東路六段擬由6公尺拓寬為8公尺；出資人須協助639地號有償撥用及道路開闢。
- D基地與C基地原則各設1處車道；A、B基地地面層至少各10、21間店鋪單元；建材設備至少第二級。
- 拓寬涉及A基地4筆、B基地9筆列示地號；639地號29㎡，為市有、捷運局管理。
- 地下水、土層、頁岩與高開挖率共同提高地下工程風險，應及早做地工調查與替代方案。
- 道路變更清單與D範圍清單不完全一致，應以正式都計書圖及地籍分割核對，不可直接併表推算。
道路用地協闢與639地號成本
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 拓寬路段 | 玉成街153巷連接忠孝東路六段，由6公尺未開闢計畫道路擬拓寬為8公尺 |
| A基地受影響 | 234-3（部分）、258-1（部分）、258-2、639-1 |
| B基地受影響 | 227-1（部分）、236（部分）、257（部分）、257-1、257-2（部分）、263（部分）、264（部分）、264-1、264-2（部分） |
| 639地號 | 29㎡、臺北市所有、臺北市政府捷運工程局管理；由臺北市政府工務局新建工程處有償撥用，出資人協助開闢 |
| 成本規則 | 接管當期公告土地現值高於事業計畫報核日當期公告土地現值×1.2之部分，由出資人負擔且不得列共同負擔。 |
待核對：道路變更清單含258-2、639-1、264-1，但D清單未列；不得自行調和，待都市計畫書圖及地籍分割核對。 639地號目前尚未撥用／開闢；金額與接管時點待定。
10資格條件
可由單一股份有限公司申請，或由3家以內股份有限公司組成聯盟。
| 條件 | 單一申請人 | 聯盟領銜 | 聯盟成員 | 聯盟總和 |
|---|---|---|---|---|
| 資本額（億） | 10 | 6 | — | 10 |
| 淨值（億） | 15 | 10 | — | 15 |
| 樓地板實績（㎡） | 20,000 | — | 10,000 | 20,000 |
| 承攬金額（億） | 8 | — | 4 | 8 |
財務標準
- 單一申請人及聯盟各成員：流動比率不得低於1.2、負債淨值比不得高於4、負債比率不得高於80%。
- 領銜公司及各成員最近3年無退票、最近1年無重大不良授信，並提出最近一期完稅或無違章欠稅證明。
- 全體團隊成員及協力廠商不得為陸資相關廠商；營造協力廠商須為甲級營造廠。
實績要求
公告日前10年內，住宅開發樓地板面積累計至少20,000㎡，或住宅工程承攬契約累計至少8億元；聯盟／協力廠商累計時，至少單一者先達10,000㎡或4億元。
流動比 ≥ 1.2・負債比 ≤ 80%・實績類別 住宅建築開發或住宅工程承攬（公告日前 10 年內）
資格門檻同時要求公司型態、資本額與淨值、財務比率、住宅開發／承攬實績及非陸資與甲級營造條件。
- 單一申請人資本額10億元、淨值15億元；聯盟領銜為6億元／10億元，聯盟合計為10億元／15億元。
- 公告日前10年住宅開發累計20,000㎡或住宅工程承攬8億元；累計時至少單一者達10,000㎡或4億元。
- 應先用最近期財報及實績證明做逐成員檢核，再決定單一或聯盟投標結構。
11評選方式 + 共負比試算機
方式：綜合評選；須有二分之一以上出席委員評分達60分以上，始進行序位總和排名，共負比上限 37.14%
評分配置
| 類別 | 配分 | 評分重點 |
|---|---|---|
| 出資計畫書 | 75 | 實質規劃設計等35分、營建與管理維護15分、權利變換及財務10分、相鄰整合5分、公司實績10分；回饋事項未見獨立配分。 |
| 簡報與答詢 | 5 | 依簡報及委員答詢評分。 |
| 共同負擔比率 | 20 | 依承諾比率之分段公式計分。 |
共負比得分矩陣
| 共負比 (%) | 得分 | 狀態 |
|---|---|---|
| 34.6% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 35.1% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 35.6% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 36.1% | 18.7 / 20 | 線性扣分 |
| 36.6% | 17.5 / 20 | 線性扣分 |
| 37.1% | 16.2 / 20 | 線性扣分 |
| 37.6% | 出局 | 超過上限 |
公式：R<35.56%得20分；35.56%≤R≤37.14%時，K=[(37.14%-R)×100×4÷1.58]+16；R>37.14%不合格。
總分100分，其中出資計畫書75分、簡報答詢5分、共同負擔比率20分；委員門檻為60分。
- 共同負擔比率低於35.56%得20分；35.56%至37.14%線性扣分；高於37.14%不合格。
- 承諾比率另不得高於公告比率與計畫書比率，且與計畫書差異不得逾20%。
- 共同負擔分數僅占20分，應同步強化規劃設計、營建管理、財務、鄰地整合與團隊能力的75分計畫書。
12時程規劃
| 事項 | 日期 |
|---|---|
| 綜合評選 | 草案以○年○月○日表示，正式日期待公告 |
| 簽約 | 待正式招商文件及評選結果 |
草案的公告、疑義、申請、資格審查及綜合評選日期均以空白符號表示，第一版網站不得產生虛構倒數。
- 民國115年7月30日僅為公開閱覽意見收件期限，不是正式招商申請截止日。
- 正式投標期程需待公告定稿後回填，並重新核對保證金、議約與契約履行時點。
- 建議把正式公告發布設為網站更新觸發點，屆時執行版本差異與所有日期的雙重覆核。
13費用結構
管理服務費（總額 6.5149 億）
含稅總額6億5,149萬元；第一期於議約完成通知翌日起10日內給付25%，第二至第六期自次一年度起每年1月31日前各給付15%。應包含於共同負擔之人事行政及風險管理費用。
管理服務費含稅6億5,149萬元，另有至少三類不得提列共同負擔支出，需與共同負擔承諾一併壓力測試。
- 管理服務費25%於議約完成後支付，其後五年各15%；應列入人事行政及風險管理費用。
- 已辨識的不可共負支出包括台電智慧能源約4,800萬元、本案增建補貼4,260萬元及相鄰土地補貼960萬元。
- 管理服務費首期、履約保證金與補貼支出可能形成前期資金疊加，需建立月度現金流而非只看總成本。
14保證金時程
| 項目 | 金額 | 繳交時點 |
|---|---|---|
| 申請保證金 | 4,000 萬 | 提送申請案件前或同時繳交；最優申請人得轉為第一期履約保證金。 |
| 履約一期 | 4,000 萬 | 議約完成通知翌日起5日內；申請保證金得轉入，非重複加計。 |
| 履約二期 | 1.2 億 | 權利變換計畫核定發布實施翌日起30日內；履約保證金合計1.6億元。 |
| 保固保證金 | 1.5% × 核定共同負擔提列總表內工程費用 | 滿1年且正常、無爭議退60%；滿5年退餘40%。 |
申請保證金4,000萬元可轉第一期履約保證金；履約保證金總額1.6億元，另有工程費1.5%之保固保證金。
- 第一期履約保證金4,000萬元，第二期1.2億元；完成多項點交及備查條件後可退90%，商業空間標租條件達成後退餘10%。
- 保固保證金以核定工程費1.5%計，滿1年退60%、滿5年退餘40%。
- 申請保證金轉入第一期履約保證金，計算資金需求時不得重複加計。
15拆遷補償安置
| 窗口外負擔 | 超出審議期限之租金補貼由出資人負擔。 |
拆遷補償
公有與國營事業拆遷安置費均依權利變換計畫費用提列總表；實際撥付期限及金額依北市都更及爭議處理審議會結果。【cite:demand/3.2.3】【cite:demand/3.3.6】
安置租金補貼
私有所有權人（含未登記建物）自更新前房地點交翌日至通知更新後房地點交後一個月，應獲租金補貼；超出審議期限部分由出資人自負，不足月以一個月計。【cite:demand/3.4.6】
拆遷安置涵蓋公有、台電、私有及未登記建物；審議期限以外的租金與增建補貼形成出資人額外負擔。
16相對前次招商調整考古
本案為首次招商，無相對前次資料。
目前文件無可辨識的前次招商版本或修正對照，因此不做前次流標原因或調整方向推定。
- 待正式公告或取得前版文件後，再建立逐條差異表。
- 此章暫列資料缺口，不以其他案件經驗補寫。
17逐字稿全文檢索
本案無逐字稿資料。
本案資料夾未提供逐字稿，第一版不建立逐字稿搜尋內容。
- 若後續取得招商說明會逐字稿，需另做說話者、時間與主題標籤。
- 缺少逐字稿時，不把簡報或契約文字包裝成口頭承諾。
18未整合戶整合策略
本案無未整合戶資料。
目前只有未同意總量，缺少逐戶名單、原因與權利價值，無法建立個別整合策略。
- 總量資料顯示私有所有權人尚有31人未納入同意數，但此數字為相減結果。
- 合法建物所有權人未同意總量為11人、面積816.11㎡，仍非逐戶資料。
- 取得逐戶資料後，才可依觀望、安置、共有、違建或店鋪需求分群；現階段只列資料需求。
19風險與機會評估
SWOT 結構：內部 S/W、外部 O/T。
- 後山埤捷運站約120公尺，草案並定位為TOD第一級場站核心區，具交通與產品定位優勢。
- 台電持有土地約53.51%，且私有土地同意面積達94.67%，整體整合已有相當基礎。
- A、B、C基地與道路用地具分區產品規劃空間，並有公益設施、店鋪與租賃住宅等明確需求。
- 管理服務費6億5,149萬元，另有智慧能源與增建補貼等多筆不得提列共同負擔支出。
- 跨多種使用分區、道路變更、TOD與70%開挖率均涉及後續審議，容積與工程條件尚未定案。
- 台電分回棟須分棟、獨立管理並配置智慧能源設備，產品、機電與長期營運約束較高。
- 以台電租賃住宅、私地主多元坪型與A/B基地原位次店鋪形成分眾產品策略。
- 相鄰土地若整合成功，可擴充C基地並改善地面層店鋪及街廓連結。
- 正式公告版本、投標日期與各審查時程尚未公布。
- 公有土地94㎡與表1公有持分164.84㎡的統計口徑需由主辦機關釐清。
- 各分區法定基準容積率、獎勵核定值及70%地下開挖率均待確認。
- 共同負擔承諾比率接近37.14%上限時的成本吸收能力仍須完整財務試算。
- 未同意權利人僅有總量，未提供可供逐戶策略使用的名單與原因。
投標前必查事項
- 取得正式招商公告、申請須知、需求說明書與契約定稿並做版本差異比對。
- 向主辦機關確認公有持分口徑、各分區容積率、TOD公告依據及開挖率審議前提。
- 以35.56%、36%、37%及37.14%共同負擔比率做分回與現金流壓力測試。
- 查核申請團隊資本額、淨值、財務比率、住宅實績與甲級營造協力資格。
- 建立台電分回棟、公益設施、增建補貼及相鄰整合的不可共負成本清單。
20圖資總覽
招商簡報、申請須知附件、訪商簡報的關鍵圖資。
（圖資需另行上傳到部署環境的 ./img/ 目錄，建議用相對路徑而非 base64。）
本階段尚未完成附件圖資擷取與標註；網站建置階段需從來源PDF抽取基地、權屬、分區、量體與時程圖。
- 所有圖資應保留來源文件、頁碼與圖說，不以裝飾性圖片取代證據圖。
- 優先圖資為基地範圍、土地權屬、建物現況、都市計畫分區及A/B/C基地配置。
21宇豐不動產估價師聯合事務所
成立 2015 年・專業 · 誠信 · 公正 · 客觀
宇豐不動產估價師聯合事務所成立於民國 104 年 5 月，由胡毓忠所長與陳志豪副所長共同領導，迄今持續深耕不動產估價專業領域，現由四位合夥估價師共同執業，建立完整且穩定之專業服務體系。本所長期承辦公私部門各類須經審議程序之估價案件，服務範圍涵蓋公辦及民辦都市更新權利變換、容積代金、協議價購、公有不動產標租標售、法院爭訟與瑕疵不動產估價。相較一般估價服務，本所深耕都更審議流程、權利價值分配實務、居民溝通協調與制度研究，能將市場價格判讀、法令規範與審查需求整合為可被機關、權利人及專業審議檢驗之估價成果。
主持人與專案估價師
胡毓忠估價師具逾二十年不動產估價實務經驗，長期承辦政府部門各類須經審議程序之估價案件，涵蓋都市更新權利變換、非事業用及非公用不動產、容積代金、協議價購與礦權價值等評估。其現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，並任台北市不動產估價師公會副理事長，熟稔審議機制運作、估價合理性檢核與機關審查重點，能統籌專案策略並支援公聽會、審議會之專業說明。
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 所長
- 臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 台北市不動產估價師公會副理事長
- 中國文化大學推廣教育部估價講師
- 財政部國有財產署教育訓練講師（107 年起）
- 都市更新權利變換估價及審議配合
- 非事業用、非公用不動產估價及審議
- 容積代金、協議價購、礦權價值評估
- 財務報導公允價值評估
- 政府部門審議案件估價合理性檢核
- 民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核及機關審查重點
- 擔任台北市不動產估價師公會副理事長，參與估價制度與同業專業發展
- 長期承辦政府機關須經審議程序之估價案件，累積審議意見回應與專業說明經驗
陳志豪估價師現任宇豐不動產估價師聯合事務所副所長，臺北市執業逾十年，具地政與法律雙學位背景，專長於都市更新權利變換、權利價值分配爭議及瑕疵不動產估價。其主筆全聯會第九號公報、第三號及第五號估價作業通則，並參與台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本建立；近十年依該等規範執行之瑕疵鑑定案件法院採信率達 96%。於本類公辦都更案件中，能結合法理基礎、市場判讀與審議資料編製經驗，支援高爭議標的之專業說明。
- 國立政治大學地政學系碩士，碩士論文《瑕疵不動產價值減損之評估》
- 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系學士
- 國立臺北大學法律學系財經法律組學士（雙主修）
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 副所長（109 年至今）
- 中華民國不動產估價師公會全國聯合會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會專案工作委員會副主委、理事、監事
- 中國文化大學推廣教育部不動產估價師學分班講師（108 年至今）
- 都市更新權利變換估價與權利價值分配爭議釐清
- 瑕疵不動產估價，包含海砂屋、結構傾斜、滲漏水及污名價值減損
- 法院爭訟案件不動產價值評估
- 基準地查估及地價人員教育訓練
- 不動產謄本 AI 辨識與估價作業數位轉型
- 主筆全聯會第九號公報及第三、第五號估價作業通則，並主筆台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本等 6 件公報通則
- 近十年依公報與通則執行之瑕疵鑑定案件，139 件判決中 133 件獲法院採信，採信率達 96%
- 連續 8 年於中國文化大學推廣教育部授課，累計逾 480 小時、培育 300+ 位學員
- 創立「估價白話文」YouTube／Podcast 頻道，累計觀看逾 17 萬次
- 與方睿科技合作開發不動產謄本 AI 辨識系統，已正式上線營運
服務範圍與專業資格
- 都市更新權利變換估價（公辦、民辦、自主更新、危老重建）
- 權利價值分配分析、更新前後不動產價值評估及審議資料編製
- 容積移轉合理市場價格評估、容積代金估價及協助檢核
- 土地合建分配比例分析、聯合開發估價及備標前期評估
- 非事業用及非公用不動產估價、公有不動產標租標售、國有不動產估價
- 市價徵收協議價購價格評估、地上物查估、公營住宅市場租金評估
- 法院爭訟、瑕疵不動產及特殊權利關係估價
- 不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置作業支援
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 所長胡毓忠民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 所長胡毓忠現任台北市不動產估價師公會副理事長
- 副所長陳志豪現任全聯會研究發展委員會副主委
- 副所長陳志豪現任台北市公會研究發展委員會副主委、專案工作委員會副主委、理事、監事
- 副所長陳志豪具不動產估價師、不動產經紀人、仲裁人及企業與無形資產評價分析師（CVA）國際認證
- 團隊受託撰寫瑕疵不動產估價範本，並參與研擬估價作業通則及公報
- 團隊擔任財政部國有財產署、文化大學推廣教育部及地方政府地價人員教育訓練講師
代表案件
公辦都更
| 位置 | 臺北市信義區雅祥段一小段 |
| 規模 | 35 筆土地 |
| 複雜度 | 信義區公辦都更案區位條件敏感，需配合公部門程序、評選與審議節點，並在高市場關注度下建立更新前後估價依據。 |
本所作為領銜估價團隊，負責整體估價作業整合、審議配合及跨單位協調。案件經驗可支援投標階段對公辦都更資格、費用與執行風險之判讀。
| 位置 | 新北市永和區保福段 |
| 規模 | 173 筆土地 |
| 複雜度 | 新北市規模最大、產權最複雜之公辦都更案，權利人眾多且權利價值協調難度高。 |
本所長期參與權利價值協調與分配作業，累積大型複雜產權整合之實戰經驗，能依審議程序與檢核重點建立估價邏輯，協助處理公辦都更案中高難度權利人爭議。
| 位置 | 臺北市中正區與萬華區交界 |
| 規模 | 8 筆土地 |
| 複雜度 | 南機場整宅屋齡高、結構老化，屬市府積極推動之公辦都更案件，居民溝通及更新前權利價值釐清要求高。 |
本所協助估價及高難度居民溝通，將更新前後價值、合法建物價值與權利分配邏輯轉化為可供審議及說明會使用之專業資料。
| 位置 | 臺南市北區東興段 |
| 規模 | 4 筆土地 |
| 複雜度 | 公辦都更案件需同時配合地方主管機關審議要求與區域市場判讀，並將權利價值分配成果轉化為可審查之權變資料。 |
本所以領銜估價角色辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之估價作業，支援審議資料與專業說明。案件已核定，作為本所跨縣市公辦都更審議配合能力之代表實績。
已領銜核定民辦
| 位置 | 臺北市大安區大安段一小段 |
| 規模 | 22 筆土地 |
| 複雜度 | 位處臺北市核心區，市場價格敏感度高，權利變換價值評估需兼顧個別條件差異、區位價格判讀及審議合理性。 |
本所以領銜估價角色統籌更新前後價值評估、審議資料編製與意見回應，協助案件通過核定。該案反映本所在高價值都市區段辦理民辦都更權變估價之執行與審議配合能力。
| 位置 | 臺北市松山區美仁段二小段 |
| 規模 | 74 筆土地（原 54 筆） |
| 複雜度 | 土地筆數多且歷經範圍調整，權利變換估價需處理多筆土地條件差異、更新單元調整及審議過程中價格合理性說明。 |
本所以領銜估價角色辦理更新事業計畫及權利變換計畫相關價值評估，協助釐清多筆土地之權利價值分配基礎。展現本所處理多筆土地更新單元之估價整合能力。
| 位置 | 臺北市南港區玉成段二小段 |
| 規模 | 5 筆土地 |
| 複雜度 | 南港區重點都更區段，建商需求明確、權利人協調具高度時效要求。 |
本所領銜辦理更新前後價值評估與權利變換計畫，協助業主完成事業計畫送審並通過核定，建立本所在南港區之執行實績。
| 位置 | 新竹市東區東明段 |
| 規模 | 9 筆土地（原 8 筆） |
| 複雜度 | 新竹科技園區周邊都更案件，需兼顧科技廊帶之區位溢價與權利變換審議合理性。 |
本所領銜辦理估價作業，整合新竹市場行情與審議要求。案件已核定，作為本所跨北部都會區民辦都更領銜核定實績。
本案投標適合性
- 近十年都更權利變換估價案件累計 78 件，其中本所領銜 45 件、已核定 12 件，具備穩定案件量與審議通過實績。
- 公辦都更案經驗橫跨臺北、新北、新竹、桃園、臺南、高雄，能整合不同地方政府審議制度與在地市場行情判讀。
- 公部門合作涵蓋臺北市/新北市住都中心、都市更新研究發展基金會；私部門合作橫跨遠雄、國揚、富邦、璞元等知名開發業者。
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核與機關審查重點，能精準對應審查意見。
- 團隊具永和大陳社區、南機場整宅等高難度公辦都更溝通協調經驗，可處理權利人眾多、產權複雜及居民疑義密集之案件。
- 副所長陳志豪具地政與法律雙學位背景，能就土建持分不均、法定空地、瑕疵建物與權利價值爭議建立具法理基礎之估價說明。
- 本所熟悉海砂屋、結構傾斜、滲漏水等瑕疵不動產價值減損評估，並能將瑕疵專業轉化為都更權變估價與溝通資料。
- 團隊長期承辦政府機關需審議案件，具審議資料編製、公聽會及審議會專業說明、審查意見回應與核定後修正經驗。
- 結合不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置能力，可提升大規模土地及建物清冊處理效率，降低手動資料錯誤風險。
📍 台北市信義區松山路 421 號 17 樓之 1 · ☎ 02-25232553 · ✉ [email protected]
投標人資格門檻檢核
| 條件 | 狀態 |
|---|---|
| 單一申請人資本額10億元、淨值15億元 | 需由投標主體文件確認 |
| 聯盟領銜資本額6億元、淨值10億元；聯盟合計10億元／15億元 | 需由聯盟組成及財報確認 |
| 住宅開發20,000㎡或工程承攬8億元（10年內） | 需由實績證明確認 |
| 流動比≥1.2、負債淨值比≤4、負債比≤80% | 需由各成員最近期財報確認 |
本案公司資格尚未以投標主體與聯盟成員的正式財報及實績證明完成核驗。
- 資格檢核應以投標主體／聯盟成員及協力廠商的法定文件為準。
- 目前僅列出案件門檻，不宣稱任何特定公司已符合。
- 組隊前應先做資本、淨值、比率、實績、非陸資與甲級營造資格的紅線檢查。